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石家庄公积金贷款新规 南沙新房成交增5成

发表日期:2016/08/16    来源:    点击量:

  石家庄住房公积金将迎来新的贷款管理办法。昨日,记者从石家庄住房公积金管理中心获悉,《石家庄住房公积金个人住房贷款管理办法》(下简称《办法》)已经通过,将于3月1日起正式“上岗”。同时,2004年出台的《石家庄市住房公积金贷款管理办法》随之废止。新《办法》共34条,从贷款对象和条件、贷款额度和期限及利率、贷款担保、贷款办理及变更、贷款偿还等方面进行了详细规定。下一步,石市公积金中心将根据该《办法》及相关规定制定实施细则,最晚3月底前出台。

  12日,广州市国土房管局公布了2015年1月广州市房地产市场运行情况的通报。数据显示,上月,广州市(包括市辖10区、从化和增城2县级市,下同)新建商品住宅网上签约面积88.82万平方米,环比下跌16%,而一手房网上签约均价14611元/平方米,环比下跌1.5%。值得关注的是,在自贸区利好刺激下,南沙一手房成交量一路飙升,环比猛增48%。

  限贷“松绑”、降息、自贸区等多重利好叠加,让始于去年“银十”的成交回暖一直持续到年底,成交量接连在11、12月创新高,去年12月一手房网签成交量甚至首度突破百万平方米大关。然而,2015年一开始,广州楼市便遭遇考验,新建商品住宅网上签约7612宗,网上签约面积88.82万平方米,环比下跌16%。

  结合新《办法》的亮点及变动条款,石家庄住房公积金管理中心副主任王书刚进行了详细的便民解读。

  □本报记者 陈霞

  九大亮点

  公积金贷款限制二套、杜绝三套

  【新规】:《办法》第三条规定,公积金贷款应遵循依法合规、平等自愿、公平诚实及缴存义务与贷款权利相对等原则。公积金贷款支持职工购买首套及第二套普通住房需求,禁止向购买第三套及以上住房的职工发放公积金贷款。

  【解读】:《办法》更强调职工缴存权利与义务的对等,交得多就贷得多。贷款仅支持普通住房,对别墅、豪华公寓不支持公积金贷款。公积金贷款适用于购买本市行政区域范围内自住住房的住房贷款。以前对于二套贷款,并未明确,而是在实际中执行着,这次《办法》首度进行了明确。对于二套住房贷款,住房公积金贷款将按照首付60%、利率上浮1.1倍执行。

  满足七个条件可申请公积金贷款

  【新规】:《办法》第六条和第七条规定,凡按规定缴存住房公积金的职工,在本市行政区域范围内购买普通自住住房及偿还商业性住房贷款的,均可申请公积金贷款。

  公积金贷款申请人应具备以下条件:

  (一)具有本市常住户口或有效居留身份,且有完全民事行为能力;

  (二)已连续足额缴存规定时间的住房公积金;

  (三)具有偿还贷款本息能力,信用良好;

  (四)所购买的住房为合法的普通住房;

  (五)已付购房款不低于规定比例;

  (六)能够提供本办法规定的贷款担保;

  (七)法律、法规及政策规定的其他条件。

  【解读】:《办法》明确了公积金贷款支持以贷养贷,商业银行贷款可以转到公积金贷款业务。同时,对于可以申请公积金贷款的申请人也做出了明确规定。其中的“已连续足额缴存规定时间的住房公积金”条款,具体时间将在石市后续出台的实施细则中进行明确。之所以未在《办法》中明确具体时间,是考虑到执行时间会根据形势随时调整,以前石市是按照连续缴存2年以上执行,后来改为连续缴存1年以上,去年按照住建部规定调整为连续缴存半年以上即可享受公积金贷款。

  现在有贷款的不能再进行贷款

  【新规】:《办法》第八条规定,申请人及其配偶有尚未还清的公积金贷款或申请人欠缴住房公积金6个月以上的,不批准公积金贷款。

  申请人及其配偶有下列情况之一的,在一定年限内,不批准公积金贷款:

  (一)已使用过公积金贷款的;

  (二)有以欺骗手段提取住房公积金行为的;

  (三)有以欺骗手段骗取公积金贷款行为的;

  (四)有逾期偿还公积金贷款或其他不良信用记录的。

  【解读】:此条款是条新规定,意味着已经使用公积金贷款的申请人不能立即再申请第二套贷款。以前并未对此有限制,夫妻双方可以同时申请公积金贷款用于两套房产。现在新条款规定,目前有贷款的将不能立刻再申请公积金贷款。该条款中的“一定年限内”也将在后续实施细则中进行明确规定。

  贷款额度根据账户余额等确定

  【新规】:《办法》第九条规定,住房公积金贷款额度根据借款人及其配偶住房公积金缴存基数、缴存时间、个人账户余额、所购房屋最高贷款比例、贷款年限及还贷能力等因素综合确定,但不得超过管委会确定的最高贷款额度。

  公积金贷款额度不能满足借款人需求时,公积金中心应与受托银行协商,共同推进个人住房组合贷款业务。

  【解读】:目前石家庄住房公积金贷款最高额度为40万。但是具体到每个申请人到底能贷出多少款来,还需要与申请人及其配偶的缴存基数、缴存时间等多个因素综合确定。而在以前,申请贷款额度是单纯与还款能力挂钩的,这就导致了个别职工“钻公积金空子”,缴存半年公积金,申请公积金贷款买房后,就停止缴纳。这样如果形成恶性循环会导致公积金可利用的贷款资金不足。新规此条也体现出权利和义务对等的原则。

  此外,《办法》还结合石市房地产市场现实发展情况,首度推出了个人住房组合贷款业务。如果申请人从公积金贷款这里贷出的资金不能满足购房需求时,还可以再通过商业银行按揭贷款补足购房资金不足部分。而在以前,如果公积金贷款额度不能满足购房人需求,就只能放弃利率优惠的公积金贷款,全部选择商业银行的按揭贷款。

  贷款年限后延到退休后五年

  【新规】:《办法》第十条规定,公积金贷款期限最长为30年,且不超过借款人法定退休时间后的5个自然年度。

  【解读】:对于贷款期限,石市以前执行的是到借款人法定退休时间。《办法》对贷款期限延期到退休时间后的5个自然年度。相当于给中老年购房者使用利率优惠的公积金贷款条件进行了松绑。但是贷款期限依然不能超过30年。

  停缴公积金将恢复商业贷款利率

  【新规】:《办法》第十一条规定,公积金贷款利率按照国家有关规定执行,贷款期限内如遇利率调整的,于次年1月1日起按相应档次新的利率标准执行。贷款期限内,借款人停止缴存住房公积金的,贷款利率可按照相应档次商业贷款利率执行。

  【解读】:此条款通过强制性举措对借款人进行了限制。如果借款人在公积金贷款过程中停止了缴存住房公积金,不履行自己的缴存义务了,在停缴时间内,公积金贷款利率将上浮按照相应档次商业贷款利率执行。等借款人重新开始缴存公积金了,将再恢复执行公积金的优惠利率。

  公积金贷款期间可做变更

  【新规】:《办法》第二十一条和第二十三条规定,贷款期间,借款人需对抵押人、抵押物、还款人、还款账户、还款期限等进行变更时,应征得公积金中心同意,并办理相应手续。借款人应在银行开立还款账户,采用委托银行从该账户中扣款方式偿还贷款。因特殊原因,可通过现金方式偿还贷款本息。

  【解读】:此条款是结合实际情况,明确准许进行贷款变更。比如,因夫妻离婚造成的后续还款还贷实际操作难题,就可以申请变更还款人或还款账户等方式,更方便操作。还有很多需要提前还款的贷款人,都可以根据此条规定直接走变更。同样,第23条的设立也是考虑到比如夫妻离婚后还款账户需要变更期间,可以通过现金方式直接偿还贷款本息。

  贷款逾期有权扣划公积金余额偿还

  【新规】:《办法》第二十四条和二十五规定,借款人应根据借款合同约定,按期偿还住房公积金贷款本息。贷款期限在1年以内(含1年)的,实行到期一次还本付息;贷款期限在1年以上的,实行等额本息还款方式按月偿还贷款本息。借款人未按借款合同约定及时偿还贷款本息的,公积金中心可对逾期部分计收罚息,也可同时解除借款合同,提前收回贷款本息。公积金中心有权扣划借款人及其共同还款人住房公积金账户内余额,用于偿还借款人逾期贷款本息。

  【解读】:公积金贷款实行的是等额本息的还款方式,根据测算,等额本息和等额本金的还款方式最后的还款数额是一样的。《办法》针对逾期除了规定罚息,解除合同,同时规定中心可有权扣划公积金余额用于偿还逾期本息。借款人可在还款日前两天进行还款,这样可避免产生逾期。

  贷款监督更严格

  【新规】:《办法》第二十八、二十九条规定,售房人、借款人出具虚假购房合同或其他证明材料骗取公积金贷款的,公积金中心应提前收回贷款,将其行为记入征信系统,并追究责任人的法律责任。公积金中心和受委托银行应对公积金贷款的使用情况进行检查,对擅自改变公积金贷款用途的,公积金中心应提前收回贷款,将其行为记入征信系统,并按有关规定予以处罚。

  其中,越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔等中心6区新建商品住宅网上签约面积17.08万平方米;花都、番禺、南沙、萝岗区等外围4区新建商品住宅网上签约面积49.10万平方米。

  从各区看,自贸区利好刺激下的南沙无疑是最大赢家。上月,南沙一手房成交量高达14.09万平方米,位居全市第二位,相比去年12月9.55万平方米的成交量,环比猛增48%。这也创下了南沙一手房成交量的历史新高。

  相比之下,其他各区的成交成绩单则相对黯淡。番禺一手房网签成交量从去年12月的22.16万平方米的高峰下滑至上月的14.59万平方米,环比猛跌34%。萝岗一手房成交量从15.99万平方米跌至上月的10.57万平方米,环比跌幅同样高达34%。

  相比成交量,老百姓更为关注的房价。上月,一手房网上签约均价14611元/平方米,环比下跌1.5%。这也是广州一手房价连续第二个月下跌。

  数据显示,上月,市辖10区新建商品住宅网上签约均价16659 元/平方米;中心6区新建商品住宅网上签约均价28559元/平方米;外围4区新建商品住宅网上签约均价12519元/平方米。

  从各区看,南沙一手房成交量虽然猛增,但是房价却涨幅不大,仅仅是从去年12月的10100元/平方米上涨至上月的10262元/平方米,涨幅仅有1.6%。

  【解读】:这些贷款监督的条款更强化了诚实信用原则,借款人不能骗贷或出现逾期,石市下一步马上推进征信系统,将执行更严格的贷款监督。

  越秀区一手房价从去年12月的41559元/平方米,猛跌至上月的38671元/平方米,跌幅达到6.9%。

  值得关注的是,增城一手房价跑赢了花都,9723元/平方米的网签均价环比上涨了4.1%。成交量暴增的从化一手房价格为7119元/平方米,环比下跌了5.4%,也是广州所有区域之中房价最低的。(记者/郑佳欣 实习生/李明秀)

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