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东莞今年楼市成交金额有望突破千亿元 专家:别重蹈日企覆辙

发表日期:2017/04/18    来源:    点击量:

  今年楼市持续火热,在第三季度更是进入高潮,随着“十一”假期结束,各个房地产代理机构监测的前三季度住宅成交数据也陆续出炉,数据显示,今年前三季度东莞住宅供应量和成交均创下历史最高水平,其中住宅成交量达655.1万平方米,同比增87%。按照第三季度的热销态势,今年全年商品房成交金额有望首次达到千亿元。

  成交:今年全年住宅成交有望达900万平方米

  日前,中国安邦保险以近120亿元人民币的“天价”购入有120多年历史的纽约华尔道夫酒店。从纽约地标大通曼哈顿大厦、通用汽车大厦,到位于伦敦金融城中心的劳合社大厦……世界一线城市的地标建筑正在被中国企业、投资基金收入囊中。

  就在中国企业海外买房不断升温之时,国务院常务会议近日决定,取消对一般境外投资项目的核准制度。专家认为,境外投资新政策将打破过去在外汇管理、跨境资金流动方面的多重限制,促进海外投资一系列制度建设走向完善,但海外买房风险不可不防。

  今年楼市政策宽松,房贷利率低,购房者入市积极,东莞住宅成交十分火热。合富辉煌东莞市场研究部统计数据显示,2015年前三季度,东莞住宅供应量和成交量均创下历史最高。其中住宅成交量达655.1万平方米,同比增87%;按照第三季度的表现,今年全年住宅有望成交900万平方米。此外,前三季度东莞楼市表现供不应求,新增供应量比需求少约76万平方米。

  值得注意的是,今年前三季度全市商品房成交额已达712.6亿元,按照第三季度月均94亿元的销售速度计划,今年东莞商品房成交将有望冲千亿元,达到史上最高水平。

  回顾今年楼市情况,“3·30”二套房放松政策是楼市的转折点,在4~9月东莞出现了史上从未有过的连续6个月月度成交量在75万平方米以上,在6月成交量和价格均达到顶峰,均价首次冲上万元,成交量首次达到百万平方米。

  与往年相比,东莞前三季度量价齐升,房价小幅上涨约6%。据合富辉煌东莞市场研究部统计数据显示,前三季度全市总体均价约9643元/平方米,同比小幅上涨6.2%,在2012~2015年四年间,东莞房价总体表现出稳中小涨,年均涨幅仅4%上下。按照4%平均涨幅保守推算,预计东莞明年全年整体房价将首次进入“万元时代”。

  从月度成交价格情况来看,9月住宅均价创下了历史最高水平,均价约10180元/平方米,是历史上第3个房价过万的月份;9月房价比今年1月份上涨1500元,涨幅达17%。

  库存量:继续创新低,消化周期仅5.3个月

  今年的楼市宽松政策利好释放改善型需求,楼市进入“换房时代”,在需求释放的刺激下,大户型产品的消化速度加快。据合富辉煌东莞市场研究部统计,2015年前三季度,125平方米以上大户型供求比仅为0.75:1,其中180平方米以上供求比仅为0.68:1,说明今年前三季度大户型成交以消化库存为主,速度得到加快。

  然而,125平方米以上大户型供应量减少,2015年前三季度东莞住宅125平方米以上大户型只是2014年全年的70%,且呈逐年减少趋势。

  在供不应求持续作用下,东莞住宅的库存量持续走低。合富辉煌东莞市场研究部统计数据显示,截至9月30日,住宅库存仅约468万平方米,创22个月以来最低;并且连续7个月回落,按照过去6个月的消化速度,消化库存仅需要5.3个月,创下历史最低水平。

  从区域来看,受深圳客青睐的区域库存紧张,而以东莞购房者为主的区域去库存压力大。据统计,36%的区域消化库存时间在半年内,临深片区多数在3个月以内。观察发现,目前东莞临深片区可售存量严重不足,库存严重“告急”。而莞北片区去库存压力最大,由于地理位置及经济因素,相对而言,莞北片区镇区消化库存时间多数在12个月以上。

  不过,整体而言,目前东莞市场呈现供不应求状况,业内人士认为,东莞低库存对房价起到支撑作用,尤其临深片区房价上涨动力较大。

  特色:区域分化大 57%区域未涨价

  频频购买海外标志性建筑

  在纽约,希尔顿全球日前宣布,10月6日与中国安邦保险集团股份有限公司签订协议,同意以19.5亿美元收购纽约华尔道夫酒店。据披露,这座纽约历史最悠久的奢华酒店始建于1893年,位于曼哈顿公园大道附近,收购计划在2015年新年之前完成。

  此前,在纽约买楼的中国企业主要是部分上市房企。潘石屹旗下的SOHO中国收购了纽约曼哈顿通用汽车大楼部分股权;总部位于上海的复星国际,则购入了洛克菲勒财团旗下的大通曼哈顿银行总部大楼;浙江绿地集团购进了纽约大西洋场项目的70%股份。

  而在伦敦,2013年7月,中国平安保险集团以2.6亿英镑,购入伦敦金融城标志性建筑劳合社大楼,交易按当时汇率计算,约合人民币24亿元。今年6月,中国人寿联合卡塔尔控股,以约合人民币84亿元,又购入伦敦金丝雀码头一座顶级写字楼90%股权。

  随着国内楼市前景犹疑不定,美国、欧洲等地房产正成为中国企业及个人出海置业的新目标。一些中国房企频频出手直接拿地。广州富力于2013年以14亿美元在马来西亚购得6幅地块。

  海外买房有日本“前车之鉴”

  动辄数十亿美元的投资正催生海外“购房”市场。地产咨询机构高力国际白皮书透露,我国跨境房地产投资总量持续攀升,已由2008年的约6900万美元,增至2013年的逾160亿美元。

  中国企业频频出手海外买房,是分享高收益的“蛋糕”,还是将吞食盲目投资的“苦果”?

  实际上,上个世纪80年代末,日本国内房价高企、日元迅速升值,日本企业也纷纷走出国门,收购在他们眼里“相对低廉”的海外地产。1989年,三菱地所斥资14亿美元购买了被认定为“美国国家历史地标”的洛克菲勒中心。而在1990年,日本人又斥资8.4亿美元购买了位于美国加州的圆石滩高尔夫球场。

  专家认为,当时日本人的海外收购,多少带有一些投机色彩,也缺乏对海外市场的足够了解。实际上,日本人购买的海外资产很多都出现了经营不善难以为继的窘境,而洛克菲勒中心和圆石滩高尔夫球场也最终以更低的价格回售给了美国人。

  复旦大学全球投资与贸易经济研究中心主任袁堂军指出,发达国家的制度法律、企业文化跟国内的现实环境都有很大的差距,而资产配置也是一个非常复杂的过程。境外股东不是“慈善家”,收购将是一场“硬碰硬”的较量。

  境外投资开闸推动资本出海

  10月8日召开的国务院常务会议决定,再次修订政府核准的投资项目目录。除少数另有规定外,境外投资项目一律取消核准。一面是国内企业出海热情高涨,一面是日本的“前车之鉴”,境外投资的全面开闸能否推动国内资本的出海潮?

  除了投资性需求,据美国地产经纪商协会发布的报告显示,2013年美国核发的投资移民签证中,中国人占四分之三,中国人已经成为第二大海外房地产买家。

  高力国际北亚区董事总经理柳维伦认为,中国企业在世界各地开拓业务,以及本地居民到国外旅行限制放宽后,使本地投资者更多了解海外物业市场。“海外房地产市场的门槛较低,政策也相对宽松,这些因素更是提高了投资者对海外房地产市场的青睐程度。”

  袁堂军指出,国务院的境外投资新政策意义重大,或将打破过去外汇管理、跨境资金流动方面的多重限制,改变出海企业以国资背景为主的格局,促进手握大量现金和外汇储备的民营企业出境投资。

  随着深圳客进入东莞热度增加,东莞楼市分化也极为明显,根据合富辉煌东莞市场研究部统计,虽然东莞约有8成区域成交量同比增加,其中增幅超过60%以上的区域数量占57%。但在房价上,有超过3成区域房价出现明显下跌,其中跌幅超过10%以上区域占12%;超过2成的区域房价基本持平,仅约4成区域房价出现上涨,其中涨幅达两位数的区域占27%,接近3成。数据显示,今年前三季度东莞楼市成交火热,但有近六成(57%)的区域房价未上涨。

  目前东莞区域成交和房价分化严重,合富辉煌东莞市场研究部统计显示,前三季度成交量前十名区域多分布于临深片区,其中一半房价上涨,一半下跌,说明市场存在“以价换量”现象;而后十名区域则多分布于莞北及水乡片区。

  专家表示,应当支持那些在国内有着坚实的主营业务和雄厚背景的企业出海,寻求符合国际产业链发展规律的并购资源。“但如果仅仅因为手有闲钱而盲目投资,则有可能重蹈日本的覆辙。”袁堂军如是说。

  (据新华社上海10月12日电)

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