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万科转型年业绩增长 借回暖多推盘

发表日期:2017/05/19    来源:    点击量:

  昨天,万科公布2014年年度业绩。虽然去年全年房地产形势严峻,但2014年万科实现销售金额2151.3亿元,逆势增长,同比增长25.9%,在全国商品房市场的占有率由2.09%提升至2.82%。值得关注的是,2014年万科经营性净现金流高达417.2亿元,年底持有的货币资金上升至627.2亿元。净负债率下降至5.4%,为2006年以来最低水平。

  年报还显示,由于结算滞后于销售,2014年万科实现营业收入1463.9亿元,净利润157.5亿元,增幅略低,同比分别增长8.1%和4.2%。但与此同时,2014年底,万科合并报表范围内已售未结算资源的合同金额大幅上升,增至1946.0亿元。

  随着上半年接近尾声,房企在6月份也迎来半年业绩冲刺期。如何冲刺“期中成绩”成当下各大房企的头等大事。端午节又是上半年最后一个促销窗口,各大企业更是拼尽全力,奋力一搏。

  2014年可以说是万科的转型元年,同时也是万科成立30周年,万科在积极地探索转型。在业务上,万科明确了以“三好住宅”和“城市配套服务商”作为未来发展方向;在管理上,万科以合伙人机制为核心,推出项目跟投制度和事业合伙人持股计划,为经营转型提供制度支持。

  万科总裁郁亮表示:“未来十年,万科最重要的业务仍将是住宅。但为了保持良好的增长,并为之后的第二个十年发展期奠定基础,万科需要坚定转型,在这个十年内基本完成新业务的探索和布局,确定新的商业模式。”

  另据了解,万科拟进一步提高分红派息力度,每10股派送人民币现金股息(含税)5.0元(2013年度为4.1元)。以2014年末总股份数计算,万科现金股利达到约55.19亿元,占公司2014年合并净利润的比例由前年的29.87%提高到35.05%。

  尽管手持充裕资金,但面对土地和住宅市场的背离,万科仍然采取了理性的投资策略。

  借回暖多推盘

  6月已是上半年的收尾月,年中大考能否有个漂亮的业绩,就看这最后一跃了。6月开始,企业即密集加推,上周重点城市供应量更是创下年内第二高峰。端午节又是上半年最后一个促销窗口,各大企业更是拼尽全力,奋力一搏。

  从克而瑞信息集团监测的数据来看,端午节期间全国主要城市几乎全线狂欢,38个主要城市节日3天即成交156万平方米,相比去年端午假期涨幅超过7成,38个主要城市中,有18个城市同比涨幅超过100%,其中涨幅最高的深圳,达到660.88%。端午期间还有部分成交不能及时体现到数据中,相信这3天的成交量远远不仅于此。

  从城市能级来看,三、四线城市涨幅最高,同比上涨86%,一线相对较低,但涨幅也有50%。端午期间成交同比大涨,且三、四线城市涨幅胜过一、二线的原因在于,去年5、6月份市场处于相对低位,三、四线城市受政策等因素影响较大,容易大起大落;而一、二线城市需求更为充足,成交表现相对稳定。

  “集团对北京市场非常看重,已经下达明确任务,必须在6月多推房源,加速销售。”朝阳某项目负责人表示,今年6月,在前期老项目加速销售的同时,公司同时推出纯新项目,一是借这波行情实现销售,二是冲刺半年目标。

  策略各异

  值得注意的是,随着全国楼市分化,不少房企在营销策略上出现针对性调整。

  克而瑞研究中心分析师杨科伟表示,在市场持续回暖,库存不断下滑的市场行情下,依然有不少企业推出非常可观的优惠幅度,这是端午集中成交的重要原因。如长春恒大、国信、保利等各大房企项目纷纷推出特价房源和优惠抢占市场;沈阳碧桂园银河城,认筹3万抵6万,开盘即热销6000万,当天去化达8成,吸金过亿;南京保利堂悦、美麟香漫山等多个项目推出0首付或1成首付的活动,也吸引了极大的关注。而一线城市由于需求强劲,供应有限,甚至有项目上调价格,深圳甚至有媒体爆出跳涨5000元/平方米的项目。

  地产进入“白银时代”后,供求关系已经转变,这倒逼开发商远离了“人找房企”时代,进而不得不重视产品、甚至抱团取暖,加速转型升级抢占市场。

  除了传统营销手段外,跨界也成为房企销售利器,继去年双11之后双方第二次牵手。从6月1日-30日整个六月期间,远洋将借助京东众筹持续上演房产众筹优惠大戏,6月1日-6月30日,京东众筹页面呈现远洋地产推出的全国13个城市24个项目近万套优质房源,6月购房用户均可享受“抢钱、抢房、抢亲”三重大礼包。

  上演翘尾行情

  中原地产研究部统计数据显示,三十大房企公布了5月业绩,合计30家企业5月销售业绩达到了1398.5亿,而这些企业在4月的合计业绩为1120.28亿,5月房企整体销售环比平均上涨幅度达到了24.8%。

  据亿翰智库数据显示,前5个月,除恒大完成了年度目标(1500亿元)的40.8%,万科由于今年未设年度目标无法测算外,其他房企的业绩完成率均不足四成。其中,30家典型企业中21家未能完成全年三分之一的业绩目标。

  6月份是房企冲刺半年报的最后期限,二季度还剩余6月份一个月的时间,对于房企尤其是上市房企来讲,势必要抓住二季度最后一个月集中推盘销售的时机,以尽快完成企业预算及半年度销售业绩。

  杨科伟表示,距离年中大考还有一周多的时间,预计端午节效应还将延续,各大企业的促销力度还会保持,月底成交上涨的小行情大为可期。不过虽有翘尾行情,但6月恐难再现5月的疯狂,不过总体上,6月市场表现不会输于往年同期,二季度市场相对处高位已是定局。

  “进入白银时代,房价单边上涨的时代结束,市场波动加大,土地拿得多并不一定是财富。”万科董事会秘书谭华杰表示,“以万科目前的项目资源,足以支持未来两到三年的发展需求,公司完全可以根据自身开发需求适度合理补充项目资源,没有必要急于以高价拿地。”

  对于未来的拿地策略,万科有自己的想法。在万科看来,过去一年土地市场地价非常贵,大家判断土地供给未来将收缩。但除了政府供地之外,市场还有大量已经出让的土地。“如果一手土地价格一直很贵,我们重点就会转到二手土地市场,我们相信土地流转市场会变得越来越市场化、开放,资金、信用状况好的企业未来会有机会。”谭华杰说。(记者桂瑰)

  京华时报记者邢飞

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