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观点 东莞今年拟推62宗住宅用地

发表日期:2017/05/20    来源:    点击量:

新京报漫画/许英剑

  南城、塘厦等15个镇街无住宅用地入市 全年共有33宗商服用地推出

  根据“国五条”,各地必须在3月底之前上报今年的土地供应计划。昨日记者就从市国土资源局了解到今年东莞的商服和住宅用地供应计划。全年共有33宗商服用地推出,其中超过一半将在第四季度出让。

  ■ 一家之言

  虽然全国商品房成交量已经好转,部分城市房价也止跌转涨,但房企购地面积、房屋新开工量、房地产开发投资增幅等三个重要指标皆处于历史性低迷形态,仍然在经济稳增长中属于“拖后腿”的性质。

  近期,国家统计局公布了8月份70个大中城市房价数据。同时国家统计局网站也发布了一个解读8月份房价数据的新闻,标题是:8月份新建商品住宅同比价格由降转升。其后,新华社也刊发了一篇报道:楼市回暖更要坚守政策底线,抑制投机炒房。

  仅凭这两条消息,好像楼市已经比较热了,又需要担心房价大涨、投资投机者乱窜了。

  房价数据有很多,但全国及主要城市房价的指标,最重要的有两个,一个是全国新建商品房成交均价,虽然统计局不公布,但通过换算统计局公布的月度成交总面积和总金额即可得出;另一个便是70个大中城市房价。

  前者只能反映全国房价总体情况,不能准确反映月度变化,而且不涉及主要城市;而后者则每月18日由国家统计局按时公布,包括70个大中城市的新建商品住宅价格与二手住宅价格变化幅度,除了直辖市、计划单列市、省会城市外,还包括35个地级市(全国均衡选样本)。因此,70城房价,也就成为衡量全国月度房价变化的核心指标。

  70城房价,其实是房价指数,通过选取样本楼盘,持续跟踪同质房源的价格。比如在上海就选取了上千个楼盘,进行持续跟踪。当然,不可能百分之百达到房源同质,总体看还是靠谱的。

  统计局的8月份70个城市中,新建商品住宅同比上涨的城市个数为9个,下降的城市个数为61个。但测算出8月份70个大中城市新建商品住宅价格同比综合平均从上月下降0.4%转为上涨1.7%,为自2014年9月份以来首次转正。

  这个“同比综合平均”,肯定设计了城市权重,9个上涨城市中,涨幅第一的是深圳,大涨31.8%,第二名的上海为6.5%,北京和广州分别上涨3.7%和2%。同比下跌的城市中,跌幅第一的是丹东,下跌8.7%,第二名是湛江,下跌8.6%。这就意味着,把四个一线城市的权重定得特别高,而把35个地级市(三线城市)的权重定得特别低,才得出8月份同比综合平均上涨1.7%。

  如果一定要设计权重,可以按各个城市的新建商品住宅成交面积分配权重。如此,则61个下跌城市的成交面积是9个上涨城市的几倍,因此8月份70城总体同比房价一定是下跌的。

  更合理的办法是,不必设计权重,用简单的计算方式,把70个城市的价格进行算术平均,更能较好反映实际市场情况。70个城市当中,35个地级市的成交面积较小,但考虑到它们是全国200多个地级市中的“代表”,所以不必有意降低它们的权重,得出来的平均同比增幅,基本上代表了全国所有的一、二、三线城市(不含作为县级市的三线城市)的房价情况。如果按此计算方式,则8月份70城房价平均同比下跌3.3%,比较符合总体情况。

  总之,当前全国楼市复苏力度仍不够,虽然全国商品房成交量已经好转,部分城市房价也止跌转涨,但房企购地面积、房屋新开工量、房地产开发投资增幅等三个重要指标皆处于历史性低迷形态,仍然在经济稳增长中属于“拖后腿”的性质。因此,不宜高估房价上涨势头,也不宜这么早就重拾“抑制论”。

  而在备受关注的住宅用地供应方面,今年东莞将推出62宗面积超过210公顷的住宅用地,包括南城、塘厦等在内的15个镇街今年没有住宅用地供应计划。

  对此,业内人士分析指出,在目前这种实体经济情况比较差,而房地产市场刚需旺盛的环境下,不少企业主愿意把旧厂房拿出来,利用“三旧”改造成商住地产。此外该人士分析指出,南城土地资源紧张,短期内也很难再增加新盘,未来南城的房地产市场将慢慢转向二手房市场。

  记者黄江洁

  33宗商服用地 超一半在四季度推出

  今年东莞计划供应33宗商服用地,总面积121.12公顷,超过去年的95.16公顷,且全部为存量用地,其中位于莞城区东城西路与旗峰路交会处东侧、大朗镇长塘社区和谢岗镇中心的3宗商服用地为“三旧”改造用地。

  值得关注的是,33宗商服用地中位于城区的仅2宗,除了上述莞城区地块外,还有一宗位于南城区三元里四环路。商服用地计划最多的镇街是厚街,共有7宗。其次为石排镇,今年共计划出让6块商服用地,全部位于水贝村,总面积达7.8425公顷,相当于78425平方米。

  此外,作为松山湖台湾科技园的配套设施,该园区今年计划出让2块商服用地,共计约5.1公顷,此外在松山湖中心区也有10.97公顷商服用地计划出让。

  而从推出的时间来看,第四季度为商服用地集中供应时间,共有18块地在10月~12月推出,占了全年商服用地供应计划的一半以上,其中10月和11月计划分别供应9块和7块商服用地。

  年底开发商资金充裕

  今年东莞商服用地供应同比上浮,对此中原地产策略研究中心总监车德锐认为,这一方面与政府加推商服用地有关;另一方面,也由于目前国家对商服用地的出让并没有进行调控和限制。

  基于以上原因,今年商业地产持续升温。那么为何商服用地集中在第四季度出让?车德锐分析这正顺应了开发商的需求,因为通常一年到最后,开发商手头上的现金较为充裕,这个时候推商服用地,开发商也有大笔资金支撑。

  拟出让62宗住宅用地 虎门厚街是“大户”

  每年的住宅用地供应是否充足,总是备受关注。根据今年的供地计划,共有62宗、总面积约210.14公顷住宅用地拟推出市场,其中61宗都是存量土地,还有1宗为部分存量、部分新增土地,存量土地总计超过208公顷。

  从区域来看,市区今年仅计划出让7宗住宅用地,莞城3宗,分别位于珊洲横街、莞龙路;东城2宗,均在东城主山社区;万江也有2宗,分别在曲海社区和石美社区。而作为去年推出多个新盘、房地产市场大“热”的南城,今年却没有住宅用地供应计划。

  镇区方面,中堂镇共有10宗住宅用地拟出让,但因为每块地面积都不大,10块住宅用地总计不过6公顷左右。而虎门镇拟出让8宗住宅用地,每块面积都比较大,总计达52.46公顷,占住宅用地总计划近25%,是名副其实的住宅用地供应“大户”。厚街镇的住宅用地供应量紧随其后,共9块,面积共计约33.33公顷,占总的住宅用地出让计划的15.9%,

  然而,今年的住宅供地计划中,包括南城、塘厦、大岭山、寮步等在内的15个镇街没有住宅用地供应计划。

  南城将逐渐转向二手房市场

  □杨红旭(上海易居房地产研究院副院长)

  对于今年住宅用地存量占据绝大部分的情况,车德锐分析,未来东莞的“三旧”改造力度会加大,在房地产市场刚需旺盛的环境下,有不少企业主愿意把旧厂房拿出来,利用“三旧”改造成商住地产。

  而对于南城今年无住宅用地供应的情况,车德锐并不感到意外,因为南城早就有所透露,土地资源紧缺不会再批住宅用地了。车德锐分析,南城在未来短期内也很难再增加新盘,因为二手房量很大,未来南城的房地产市场将慢慢转向二手房市场。

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