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北京一小区物业支取560万维修金 增持只是权宜之计

发表日期:2016/09/14    来源:    点击量:

  9月15日,小区数十名业主代表前往丰台区房管局投诉,并与房管局负责人沟通。业主供图

  6月下旬以来,A股市场经历了罕见的“股灾”。在国家队紧急支援之际,各家上市房企也纷纷出招自救。《每日经济新闻》“价值地产”一直关注的万科、恒大、苏宁环球等房企先后通过回购、股东增持、员工持股计划等方式稳定投资者信心。

  这些公司不仅在本次危急时刻与投资者风雨同舟,长期以来,他们也一直通过各种创新为股东创造价值。随着行业进入“白银时代”,面对业绩增长压力和低迷的估值,这些房企都在各谋出路,或转型、或跨界、或并购……

  8月29日,物业经理赵会全代表物业公司写下保证书称,会将资金全额返还至业主个人账户。

  新京报讯 丰台优筑小区业主发现,小区住宅专项维修资金560余万元被物业公司分三次支取,而700多户业主对此完全不知情。业主还称,他们到丰台区房管局查询物业公司当时提交的申报材料,结果发现上面的业主签名几乎都是伪造的。

  昨日,涉事的北京诺博国际物业管理有限公司新任经理孙怀刚表示,由于缺乏经验,此前工作确有漏洞,目前正在退回动用的资金。

  业主自查发现专项资金被挪用

  遛弯时,李强(化名)听说有其他小区住宅专项维修资金被物业“偷用”。出于好奇,他去银行打印了自家住宅专项基金账户明细,结果发现账户在2014年9月10日、今年1月28日和4月3日,各有一笔支出,总计近8000元。

  随后,小区约150名业主分别查询,都发现住宅专项资金被使用。

  住宅专项维修资金,俗称“房屋养老金”,根据相关规定,想要动用这笔资金,需“列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过”。

  但业主刘先生表示,该小区没有业委会,专项维修金的支出,业主也完全不知情。

  8月28日,业主代表找到物业公司沟通。业主称,物业当时承认,确实支取了小区700余户的住宅专项资金,共计560余万元,并称这笔钱分别被用于小区消防系统改造等三个不同项目。

  第二天,物业经理赵会全代表物业公司写下保证书称,将在9月11日前,将资金全额返还至业主个人账户,“若不如期偿还,以现金方式按已动用金额的三倍赔偿给每位业主。”

  物业申报材料上业主签名涉嫌伪造

  业主终究还是失望了。

  9月15日,多次与物业交涉无果后,业主代表约50人前往丰台区房管局投诉,同时申请公开物业公司当时审批支取的相关材料。

  业主刘先生称,大家核对签名后发现,几乎所有签名都是伪造的,“还伪造了居委会工作人员的签字。”

  刘先生说,在物业对于电梯大修的申报材料中,“参会人员”中有一位名叫“李维娜”的居委会人员。但业主们随后到居委会询问,居委会出具的回复材料明确表示,没有工作人员叫“李维娜”,且“没有派任何社区干部参加过优筑小区电梯维修业主座谈会”。

  物业承认工作存漏洞称正退回资金

  9月14日,物业公司贴出告示称,经理赵会全等人均被辞退。

  “由于经验不足,之前工作确实存在漏洞。”昨日,小区新任物业经理孙怀刚表示,115万元的“电梯大修”工程款,目前已返还至业主个人账户中;277万余元的“消防系统改造”工程款,已于21日从收款方退回至北京市住房资金管理中心账户上。对此,小区业主予以证实。

  孙怀刚同时称,剩余的167万余元的“安防门禁改造”工程款,预计本周四五将会返还。

  对于是否伪造业主签字,孙怀刚表示,其刚接任,对此前情况不知情,但物业会视情况启动调查和追责。

  ■ 焦点

  业主质疑房管局审查不严

  房管局回应称,只负责要件形式检查,不负责审核材料真实性

  小区业主认为,物业公司提交给房管局的申报材料漏洞百出,却仍能通过审查,说明丰台区房管局存在审查和把关不严的问题。

  对此,丰台区房管局房屋安全和设备管理科副科长赵新星表示,根据《北京市住宅专项维修资金管理办法》规定,物业公司在准备好申报材料后,向该局申请列支,该局审核同意后,向市住房资金管理部门区县管理部发出划转住宅专项维修资金的通知,最后,再由市住房资金管理部门区县管理部将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

  “我们只‘要件形式审查’,不负责材料内容真实性审核。”赵新星称,对于物业公司提交的材料,该局只看“是否齐全,是否符合规定”。

  对此,北京市律师协会物业管理法律专业委员会主任包华律师表示,丰台房管局所称的“形式检查”,指的是“核对人数对不对、业主姓名与门牌号是否相符、是不是有这个房间号”等工作。“业主姓名究竟是不是伪造的,政府机关其实是没有能力核查的。”

  北京京润律师事务所韩骁律师也称,根据政策文件,在住宅专项维修资金审批过程中,房管局确实只负责要件形式审查。不过,他同时认为,在此次事件中出现业主签名涉嫌伪造等情况,“房管局仍需承担审查不严的行政责任。”

  支取560万资金用于何处

  物业称用于消防系统改造等三工程;多名业主称未见相关维修

  针对被支取的560余万元专项资金,物业公司称,分别用于三项工程,包括小区消防系统改造工程、安防门禁改造工程和电梯大修工程。物业还出具材料显示,前两项工程的收款方均为湖北红太阳建设工程有限公司,金额分别为277余万元和167余万元;第三项工程金额为115万余元,收款方为北京北安华电电梯工程有限公司。

  但该说法遭到小区业主的质疑,多名业主称未见过小区进行相关维修。

  不过,丰台区房管局8月28日发给市住房资金管理中心丰台管理部的函中称,经现场核实,诺博物业公司在支取完成该住宅专项维修资金后,已对小区消防、安防监控进行了施工,现已完工。“在对门禁、电梯作业时有极个别业主阻止,至今未施工完。”

  函末还称,退回三项已支取的全部专项维修资金,是“为维护全体业主利益及住宅专项维修资金的合理使用”,对已完工的消防、安防工程,由小区物业管理单位另行单独申请支付。

  ■ 追访

  挪用专项资金面临何种处罚

  包华律师和韩骁律师分析认为,如果物业公司确实通过伪造签字,且在业主不知情的情况下挪用住宅专项维修资金,并且款项挪用后并非如申请时所载明的用途,“那么其行为涉嫌诈骗。”

  根据《住宅专项维修资金管理办法》第三十七条,挪用住宅专项维修资金的,由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门追回挪用的住宅专项维修资金,没收违法所得,可以并处挪用金额2倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。物业服务企业挪用住宅专项维修资金,情节严重的,除按前款规定予以处罚外,还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

  韩骁表示,物业公司伪造业主签字的行为已构成侵权,如果因擅自动用住宅专项维修资金为小区公共设施进行维修,给业主造成了财产损失,业主可提起民事诉讼,要求其退还未经业主通过使用建议而不合理使用的住宅专项维修基金。“业主也可向公安机关申请立案侦查。”

  6月25日到7月9日,在不到半个月时间里,上证综指从4527.78点,一路下探至3373.54点,多家上市房企市值缩水40%以上。

  伴随着股指大幅下挫,沪深两市个股普跌。在国家队紧急支援之际,各家上市房企也纷纷出招,“护盘”自救。万科、恒大、泰禾、苏宁环球、金科股份等十多家房企纷纷推出增持、回购以及员工持股等计划。

  相对于其他上市公司高管300股以上的增持行为,无论是万科的百亿回购计划,还是恒大18亿港元的自救,这种大手笔的举措在一定程度上稳定了公司股价,使企业股价在近期波动的市场没有大起大落,也给中小股东继续持有公司股票带来了信心。

  不过,睿信致成董事总经理薛迥文告诉《每日经济新闻》记者,仅用现金从资本市场上回购或者投资股份并不足够,上市房企还需要做好转型等工作,为股东争取更多回报。

  增持为市场注入信心

  6月25日到7月9日的14天,大盘连续下调,让A股市场的很多中小投资者愁云满面。

  因为股价连续跌停,一些中小投资者向上市公司证券事务部打去电话,要求公司尽早停牌。微信朋友圈还传出消息,个别上市企业找到了证券新闻记者,希望他们能曝光企业负面,以使公司能最终实现停牌。各种小道消息漫布,让不明真相的投资者分外担心自己的股票资产会不会在短时间内迅速缩水?

  市场对信心异常渴望。于是,当监管层呼吁上市企业控股股东增持自己企业股票时,一些房企站了出来,对外宣布了他们的增持计划。

  万科无疑是护盘力度最大的一家。

  公司决定在100亿元额度内回购公司A股股份,价格不超过13.70元/股,期限至2015年12月31日内有效。若全额回购,预计可回购股份不少于7.30亿股,占本公司目前已发行总股本的比例不低于6.60%。回购计划通过减少股本提高股价,有助于提升投资者信心。

  在万科上述计划发布后,有十多家券商机构发布研报认为,回购彰显管理层信心,将对股价形成强力支撑。当然,万科的股份回购计划,与一家保险公司的举牌有关。根据此前发布的公告,截至7月10日,前海人寿已通过集中竞价交易买入万科A股约5.53亿股,成交区间价格为每股13.28至15.47元,构成举牌。前海人寿表示,未来12个月内不排除进一步增持的可能。

  有机构猜测,万科的回购计划和前海人寿的股权收购计划有关。事实上,股价下跌,已经对一些上市公司的实际控制权产生威胁。财经专家易宪容撰文称,在今年股权质押的上市公司中,有37家公司的股价跌幅已经超过50%预警线,如果这些公司的股价继续下跌,这些质押融资的股票就有可能被强制平仓,从而引爆又一波股价下跌。

  另外一些房企的增持,则和公司的定向增发计划有关。

  保利地产董事长宋广菊和董事兼副总经理刘平,计划通过证券公司、基金管理公司定向资产管理等方式增持公司股份。今年3月,保利地产公布定向增发计划,募资百亿。上述计划得以实施的关键,就是股价保持在一个相对稳定的水平。

  兰德咨询总裁宋延庆说,房企增持股票,还有一个原因是希望通过回购股票,提升公司的投资收益。作为利润的重要组成部分,投资收益也是影响企业经营业绩的关键因素之一。而和其他投资标的相比,投资自家公司的股权,更有把握。

  虽然动机并不纯粹是为了力挺股价,但房企控股股东、高管、员工对自家公司股票的回购,还是给中小股东们带来了信心。

  稳股价不能仅靠增持

  宋延庆相信,如果开发商能够投入资金回购股票,那么让公司的股价在短期内上涨20%~30%应该不难。毕竟上市公司在资本市场还是有一定号召力的。

  但薛迥文却提出了相反的观点。他表示,对公司长期价值而言,短期投入的资金,并不会有助于公司股价长期上升。原因很简单,资本市场对地产股的长期价值并不看好。

  他说,和港股市场的地产股相比,A股市场的地产股事实上股价还略微显高。对内地的地产企业来说,公司的中长期股价也许会向港股市场地产股估值水平看齐。

  在这样的背景下,仅仅依靠动用自有资金,或者大股东、高管、员工持股计划的资金进入股市回购股票,并不能保证公司的中长期市值。要真正做好企业的市值管理,公司还需要做到两点:一是尽早根据自身条件完成转型,二是尽可能地提升公司业绩。

  宋延庆告诉《每日经济新闻》记者,所谓的转型,并不是像之前那样,简单地包装一个概念,而是根据企业自身的优势,布局相应的产业链,在地产业务以外,增加新的盈利点。在转型难度比较大的情况下,积极进行并购,通过并购同行获得一些优质的土地储备,比如之前保利地产所公布的收购上置集团这样的资产并购计划。这样一来,不仅公司当年度仍然可以有不错的业绩,中长期来看,公司的业绩也一样良好,这样才能从根本上保证公司的股价在中长期仍然向上。

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  恒大·增持

  许家印18亿港元护盘底气:恒大多元化扩张渐入佳境

  ◎每经记者 区家彦

  随着前段时间A股出现持续下跌,空头的目标开始将注意力转移到港股市场。从7月6日起,恒生指数在3个交易日内累计下跌2567点,创下今年以来最大跌幅,内房股板块更是满目疮痍。

  与万科的百亿回购计划相比,恒大地产(03333.hk)董事局主席许家印捍卫股价的决心更为坚决。《每日经济新闻》记者了解到,自7月8日起,恒大斥资超18亿港元回购股票。在许家印的大手笔力挺下,恒大股价成功实现V型反转,成为本轮暴跌中走势最凌厉的内房股。

  自2009年上市以来,恒大在资本市场一直是多空双方激辩的对象,有人批评它负债率过高、经营风险高企;也有人盛赞许家印的商业智慧,以及领先的多元化经营策略,恒大股价在多空激战中踌躇前行。

  这一次,许家印再度击败了空头,稳定了恒大投资者的信心。

  18亿港元护盘

  7月8日,对于恒大地产的投资者而言,仿佛亲身经历了香港电视剧《大时代》里的“大奇迹日”。

  前一天晚上,A股持续暴跌的消息传到了大洋彼岸的美国,在纳斯达克上市的中概股全线暴跌,带动恒生指数夜间期货大跌700点,市场人心惶惶。7月8日开市后,恒生指数暴跌超1000点,跌幅超过3%,恐慌情绪蔓延至内房股,连中国海外、恒大地产、碧桂园等绩优内房股也录得10%~20%的跌幅。

  但抛售恒大股票的空头很快发现,他们遇到了强有力的还击。在巨量买单涌入下,恒大地产股价在半小时内由最高19%的跌幅成功“翻红”,午后涨幅更一度攀升至19%。当日收盘,恒大股价收报于3.88港元,涨幅为3.19%,成功实现V型反转。数据显示,恒大地产当日成交额高达25.2亿港元,排名沪港通标的股第六位,成交量明显放大。

  护盘的力量恰恰来自许家印。来自港交所的数据显示,当日恒大斥资14.75亿港元回购了3.74亿股,占已发行股份的2.39%,占当天成交金额的58%,每股回购价格在3.31港元~4.48港元。

  随后,恒大反击空头的攻势愈加猛烈。次日(7月9日),恒大斥资1.5亿港元回购了3498万股,公司股价在当日猛涨11.34%。7月15日,恒大再度斥资1.83亿港元回购股票,恒大股价全面收复了7月以来的失地。

  香港粤海证券投资银行董事黄立冲表示,一般而言,上市公司回购股份往往是由于管理层认为股价被低估,一旦实施回购,有助于对股价形成强力支撑,推动股价企稳向上,并保护投资者利益,提振投资者信心。

  相对于万科的百亿回购计划,恒大护盘的决心更为坚决,操作上也更为便捷。记者注意到,万科的回购计划需要提交公司股东大会以特别决议审议,并需要A股类别股东大会和H股类别股东大会批准。与之相对,由于许家印持有恒大地产约65.1%的股份,其保护投资者权益的动力更强,决策的阻力也更少。

  这并非恒大首次通过回购股份稳定股价,资料显示,在去年1~2月,恒大地产股价一度跌破2港元,公司当时累计回购16亿股,涉及资金约53亿港元。值得注意的是,自此之后恒大股价走出震荡攀升走势,并在今年5月创下7.85港元的历史新高。

  反击的底气

  自2009年上市以来,恒大地产高速发展的势头丝毫不减。数据显示,2009~2014年,恒大地产的合约销售额从303亿元(人民币,下同)增加至1315亿元,年均增幅高达66.8%。今年上半年,恒大实现销售额871亿元,仅次于万科,坐稳上市房企的亚军宝座。

  但与靓丽业绩相对应的是,部分外资机构对恒大的挑剔从来没有停止过,尤其是高昂的利息支出与多元化扩张是他们看空恒大的最主要理由,这不仅导致恒大地产的估值长期在内房股板块处于中下游水平,恒大股价也多次受压,甚至在2012年遭遇做空机构香橼的“空袭”。

  恒大此次大手笔出资护盘,不仅是为了稳定公司股价,更重要的是反映了作为大股东的许家印,对恒大前景充满信心。《每日经济新闻》记者注意到,今年6月起,恒大成功在国内发行总额达200亿元的境内债,不仅成为首家在境内发债的红筹地产公司,债券的票面利率远低于恒大去年9%的融资成本,未来公司的融资成本有望出现大幅下降。

  更重要的是,恒大的多元化扩张也渐入佳境。其中,恒大健康产业率先借壳新传媒(00708,HK)在港上市,首家互联网社区医院与天津恒大原辰整容医院在6月亮相。进入7月以来,恒大还宣布分拆足球、文化两大产业在新三板挂牌。值得关注的是,恒大还联手腾讯入主香港上市公司马斯葛(00136,HK),引发业界对两大巨头在房地产与互联网领域跨界合作的猜想。

  一位长期关注恒大的基金经理表示,随着恒大陆续将非地产业务分拆上市,这不仅能让新业务都拥有自己的资本平台,有利于拓展融资渠道,同时也能减少恒大地产对新业务的“输血”,对降低地产业务负债率的作用明显。“恒大的多元化战略符合房企转型发展的需要”,海通证券房地产分析师涂力磊明确指出,如果将恒大与境内其他多元化房企进行对比,前者优势明显。造成公司估值较低的主要原因,在于境外机构比境内机构更加保守,对国内房地产前景与多元化扩张存在不同理解。随着沪港通的开通,恒大的估值逻辑有望发生改变。

  许家印此次漂亮的护盘动作,大大增强投资者对恒大的信心。未来随着更多内地资金进入港股市场,在品牌效应带动下,恒大地产有望受到内地资金追捧。

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  金科·增持

  高管拟5.65亿增持金科跨界“腰杆硬”

  ◎每经记者 杜冉乐

  一场“跨界”变革潮,正在席卷整个房地产行业。

  前不久,金科股份首次抛出了“员工跟投”方案,加上掌舵人黄红云家族以及董监高拟用5.65亿元总成本逢低(低于5元/股)增持公司股票,这成为金科跨界转型的强大支撑。

  金科股份掌舵人黄红云此前曾透露了“千亿金科”路径,也就是新地产与新能源“双主业”战略,而金科控股近日高调招募金融精英,试图布局金融业。

  员工跟投留住人才

  金科股份董秘刘忠海告诉记者,相对于其他房企,金科是把项目跟投制度更透明、公开化了,这是地产业的大趋势,能更好地获取项目及进行管理,实现风险共担、利益共享。

  据了解,金科跟投项目为6月30日后首次开盘销售的项目。销售型项目跟投员工投资方案由总裁会议根据该办法审批,其他类型项目跟投员工投资方案需经董事会主席审批方能实施。

  金科强调,对公司操盘不并表的项目,须通过项目公司相应的审批程序。

  针对跟投项目投资人,金科股份专门列出了“必须跟投人”与“自愿跟投人”的条件,前者主要涉及区域公司、城市公司及项目上的经营管理骨干成员,后者主要是区域公司、城市公司及项目层级中与项目经营直接相关的正式员工。

  记者还了解到,在投资框架设计上,项目跟投人须通过有限合伙制基金形式参与项目投资,这种跟投基金在跟投项目中占股不超过10%,单个跟投人持股原则上不超过1.5%。

  “有限合伙企业以其实际投入资金为限,包括股权资金和未收回的债权资金,承担项目公司经营风险和亏损风险。”金科股份相关人士强调说,有限合伙企业不能是项目公司的大股东,不参与项目管理,不向项目公司派驻董事及管理人员,不影响项目的对外合作,要放弃项目公司股权的优先购买权。

  亚信控股集团董秘荣腾洪表示,采取有限合伙制这种形式相当于实现了企业未来债务的有限责任承担形式,公司给管理团队一个创新平台,留住人才。金科股份上述相关人士说,离职人员不得提前退出跟投。

  在退出机制上,金科跟投项目已销售建筑面积达到拟销售建筑面积90%的时点等相关约定时,有限合伙企业启动退出,但金科总裁会议有权决定延迟退出时点,但最迟不超过6个月。

  产业跨界谋千亿战略

  在2014年报中,金科股份抛出“新地产+新能源”的双主业总体战略,这也是其今后一个时期的战略目标。

  在今年的股东大会上,金科股份多位高管谈到“新地产”战略时均表示,首先是产品创新,加大改善型产品供给,借力“互联网+”等手段,推广绿色节能住宅,大力发力商业地产,尤其是社区商业。

  5月下旬,金科股份宣布将专注“社区商业”地产战略,也正式推出了基于此战略的“金蛋糕计划”,核心是打造家门口的0.5~1公里商业圈。

  “通过以往商业的成败得失,结合金科地产的实际情况,将未来发展定义为成为一流的综合运营商。”金科股份总裁蒋思海说,在金科的研究和规划中,未来发展将走向多样性。

  在产业嫁接地产模式上,金科股份今年初拿下了总建筑面积约55万平方米的湖南长沙科技城项目,号称金科首个高科技产业园,具体负责运作的是北京的金科产业集团。

  6月中旬,金科股份接受了平安证券、民生证券与三菱日联证券集中调研,其董秘刘忠海谈到,金科产业集团主要以科技产业园地产、文化旅游地产、健康产业地产为投资方向,目前战略合作对象包括亿达集团和华谊兄弟。

  备受外界关注的金科跨界新能源,投资目标是500亿元。如今投资进展究竟如何?

  刘忠海表示,2015年金科将主要采取并购等方式使装机容量达到150万千瓦,总投资达100亿~120亿元,除了国内项目,海外收购也将考虑。

  最新公告显示,金科股份位于新疆哈密的华冉东方20万千瓦风电项目获当地批准投建,总投资约15.6亿元,而布局在山东日照的2万千瓦光伏项目也获得当地核准备案,总投资逾1.5亿元。

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  万科·回购

  百亿“接盘侠”:万科业务变革为中小股东撑腰

  ◎每经记者 白亚静

  近一个月,股指不断走低,不少地产股跑输大盘,不仅有数十家公司紧急停牌避险,而且还有公司跌幅一度逼近70%。这般惊心动魄的下跌,万科A(000002,SZ)成为目前成交量和流动性最好的地产股之一。除了5、6月以来的业绩支撑,这还与万科管理层高调护盘有关。7月6日,股市一片绿,万科高调宣布了百亿回购计划,利好消息及时阻止下降趋势。

  是什么令万科在下跌时耗费巨资回购护盘?万科董事会秘书谭华杰表示,管理层希望保护中小股东利益,而且对公司未来业绩有信心。保护中小股东利益的理由不难理解,可是信心从哪来?

  大手笔护盘

  2014年初,楼市遇冷,万科股价再次走入谷底。万科总裁郁亮以2013年薪金700万元增持自家股票。这一举动,使得万科股票第二日高开高走,并拉动地产板块全线飘红。万保招金等龙头股的股价已接近净资产,市盈率跌至5倍以下,在弱市中,管理层增持无疑稳定了市场长期投资的信心。

  此外,万科每年的分红派息比例均处于A股市场前列。比如,2014年3月,股价低点时,万科提出每10股派送4.1元,同比增长127.8%。

  这次,万科提出百亿回购计划,虽然尚未经股东大会审议通过,但从7月6日至今,已将股票从7月3日收盘价13.7元/股拉至7月15日收盘价14.7元/股。

  燕曦基金总经理李经纬分析称,这些利好消息,使得万科13.7元/股注定成为阶段性低点。

  与去年郁亮出面稳定市场信心不同,此次万科股价已经历一波涨幅,13.7元/股的回购价几乎是郁亮去年约7元/股买入的一倍,而且耗资更多,方案通过后,今年内只要股价低于13.7元/股,即实施回购程序,上限为100亿元。

  本版采写/新京报记者 杨锋 实习生宋奇波

  可是,房地产行业利润率走低已成不争事实,万科回购的信心从哪儿来?答案似乎越来越清晰:一是跑赢业内,二是转型,成为多上市平台的控股集团。

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