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下半年房企业绩有望回暖 商户退出难讨租金

发表日期:2017/10/03    来源:    点击量:

  截至目前,A股上市房地产公司2015年一季报已披露完毕。从趋势来看,一季度上市房企业绩增速继续下滑,且净利润未能扭转下降趋势。分析人士指出,由于销售疲软、营销支出费用加大,房企整体净利润下滑趋势符合预期。与此同时,随着政策不断放松,房地产市场有望在二季度迎来明显反弹,成交向好料带动房企下半年业绩回暖。未来A股地产板块仍存在投资机会。

  数据显示,今年一季度,152家房地产上市公司营业收入为1087.07亿元,同比下降0.75%,归属母公司的净利润为114.21亿元,同比下降3.49%,降幅有所加大。每股收益为0.07元,同比下降12.04%。

  一周前,大兴亦庄日上不锈钢五金建材基地的上百商户突被告知需要限期搬离,随即被停水停电。该建材基地属于违建需整改,出租方北京日上工贸有限公司(下称日上公司)给商户断水断电,但没谈及赔偿事宜,引起商户不满。

  据多位商户回忆,3月15日,突然有城管执法人员在建材基地联查,封锁了市场的3个大门(分别是东门、北门和西北门),同时,不允许人员及车辆进入,不允许商户经营,并且将部分摊位张贴上了封条。“当时我们都很困惑,不清楚怎么回事。”

  3天后商户们得知,日上公司租给他们的摊位是违建,“对于相关部门限期拆除的处罚决定,我们绝对支持,但是接下来房东的做法让我们难以忍受”。

  东兴证券研报指出,2014年房地产上市公司净利润增长出现下降,净利润回落的主要是因为由于销售疲软致使销售毛利率下降。目前,政策持续放松对冲行业净利增速下滑,预计销售毛利率下降幅度会逐步减弱。

  与业绩下滑形成鲜明对比的是,今年以来,地产板块的涨幅不仅跑赢大盘,在与钢铁、银行等传统权重板块的较量中也不落下风。Wind统计显示,截至5月14日,房地产板块(申万二级分类)今年累计上涨70.24%,跑赢上证综指;相比之下,钢铁和银行板块的累计涨幅仅为52.93%、8.14%。

  上述情形与市场风格转换不无关系,但去年四季度以来房地产相关政策的放松,无疑是地产股走强的关键因素。分析人士认为,从目前经济运行的态势来看,货币政策调整的预期仍在,意味着房地产市场将迎来近年来难得的政策宽松环境,房地产企业的销售也将因此放量,助推业绩回升。

  国泰君安研报指出,在一线城市销售全面回暖之际,二线城市销量放量或紧随其后。板块经历了调整后,降息将凸显行业估值优势。整体来看,房地产市场将呈现“量升价平”格局,依旧看好地产股在宽货币预期下的表现。

  “房东只是派人口头通知我们撤离,并没有一个正式的书面通知,这几天开始通过停水停电驱赶我们搬离。如果想恢复正常水电供应,需签订一份同意7天内搬离基地的保证书,就想逼我们就范。”商户鞠先生称。

  租户鞠先生提供的租赁合同显示,去年12月他和日上签订了一年的租赁合同,并一次性交付了4万元的年租金,离合同到期还有8个月。“要我们搬走完全可以,但房东对租金的退还和赔偿事宜却一直避而不谈。”

  众商户表示,房东明知房屋系违建无任何审批手续,还向外招租。当初日上公司还为他们办理了营业执照,对于摊位是违建房屋他们毫不知情。

  违建被令整改

  昨天上午11点,建材基地大部分摊位已拉上卷帘门,整个建材市场略显冷清。大院内随处可见商户在店内清理建材零件,几名租户正将摊位里的器件往卡车上搬。

  在院子的外墙上,记者看到大兴区城管大队张贴的行政处罚权利告知书和责令改正通知书。告知书称,日上公司院内占用国有土地建设的砖混结构和钢架结构的房屋,经初步勘验,总建筑面积约为8309.50平方米,未取得建设工程规划许可证,违反了《北京市城乡规划条例》相关规定,日上公司需携带相关证明材料到城管部门接受调查,逾期将对其作出限期拆除决定。

  律师称应赔商户

  昨天下午,日上五金建材基地倪经理称,他们收到城管部门的责令改正通知书后,需组织人员对院内进行联合安全大检查,具体拆不拆除他也不清楚。为了不影响商户在整改期间继续经营,先通知他们去找其他地方租。“我们并没有强制性地要求他们搬走,建筑不合格需要整改,怕时间一长,耽误了他们。”

  东兴证券认为,随着政策宽松见效,商品房市场回暖将在全国范围内扩散。房地产股自上涨以来已基本体现政策放松的预期,但市场对销售的持续回升仍保持谨慎。随着季报披露结束,业绩下降的负面影响将被市场所消化,销售回升将成为推动板块继续上涨的动力,龙头房企的表现将更积极。

  广发证券指出,未来在多重政策利好的促进下,购房需求将加快入市,配合供给推盘放量,成交复苏具备持续性。在基本面持续向上修复的背景下,板块仍然具备超额收益的基础,考虑到目前主流地产股与板块估值比值重新回归到去年降息前水平,未来主流地产股相对估值会逐步回升。投资者可关注龙头上市房企存在的投资机会。

  “只能看上级领导提供的整改方案能不能达标,再确定是否继续经营。”倪经理称,对于赔偿,公司和商户还处于协商阶段,目前他们已把情况反馈给公司上层,正在等待答复。

  对此,北京雄志律师事务所律师熊烈锁表示,出租方(日上工贸有限公司)在未取得建设工程规划许可证的房屋,与承租人订立的租赁合同是无效的,因此不受法律保护,合同不能继续履行。同时,出租方应将剩余的租金返还给承租人,并对承租人因此事造成的损失给予赔偿。(记者潘珊菊)

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